S深物业业绩增迎股改 大股东资产注入解土地之渴

     昨日，S深物业A以14.52元涨停收盘，在“S族”股票中显得格外醒目。昨天也是S深物业股改股东大会之前最后一个交易日，今日S深物业开始停牌，董事会开始征集投票。21日将召开股东大会，现场表决此前已公布的股改方案。
　　日前，S深物业以三季度单季6倍、累计13倍的业绩增长率，拉开了沪深两市三季报披露的大幕，地产收入为其主要盈利来源。同时，S深物业提出了中期分配预案，计划以每10股送1股并派现0.112元(含税)回馈股东。
　　不过，入秋后，深圳房产市场交易量环比减少现象依旧持续，分析人士甚至认为深圳楼市或再次步入调整期。作为当地房企，S深物业未来的业绩成长是否会受此方面影响呢？10月13日，《证券日报》记者就此采访了公司董秘范维平先生。
 　　
     销售回款成还贷主要来源　
  　
    《证券日报》：截至三季度，公司短期借款以及筹资现金流都有所减少，还贷能力增强，还贷资金主要来源于哪些方面？
　 　范维平：公司本年度的在售项目有两个，销售情况良好，回笼了部分资金；再加上大股东深投控的资金支持，公司归还了大部分历史遗留贷款，公司的银行信用有较大改善。
　　《证券日报》：06、07年公司连续两年亏损，并被ST，公司在06年公开透露资金短缺之困。随着08年和09年前三季度业绩的好转，目前资金方面的压力还存在吗？
 　　范维平：从公司现有的土地储备项目而言，公司的现有资金能力基本满足开发需要。但作为房地产开发企业，从战略发展的角度而言，资金永远是相对短缺的。因此，我们希望得到各位流通股东的支持，如果股改顺利通过，公司可以得到大股东深投控进一步的资金支持。随着公司基本面的不断改善，公司的融资能力也会有所提高，在这种情况下再加上大股东深投控的资金支持，公司的发展前景会更好。
 　　
     负债率仍相对偏高　但偿债风险不大
　　
    《证券日报》：目前公司资产负债率在70%左右，您认为这个水平合理吗？未来是否还会进一步降低？
 　　范维平：目前公司资产负债率相对偏高，但偿债风险不大。未来随着经营业绩的不断改善，资产负债率将会逐步降低并趋向合理水平。
　　《证券日报》：从06、07年到08、09年中期，房地产销售收入占比步步提升，随着该部分业务收入能力的增强，未来房产收入占比是否会继续提高？
 　　范维平：公司的主业为房地产。随着该部分业务的不断扩大，未来房产收入占比将会继续提高，其他行业的收入占比相对会减少。
 　　
     新华城项目将成2010年主要收入来源
　　
    《证券日报》：御花园项目年内结转率达到97%，下一年即2010年，将有哪些项目进入收入结转期？
 　　范维平：预计2010年新华城项目可进行结转。新华城预计将于2010年6月全部竣工，截至三季度末，该项目预收款已经达到44700万元，是下年主要结转项目。
　　《证券日报》：新华城项目下年结转率将达到多少？
 　　范维平：新华城项目预售情况良好，该项目的销售收入将会成为公司2010年的重要收入来源，而下年结转率要根据销售回款情况加以确定。

  　　购买+资产注入增加土地储备　
  
   　《证券日报》：公司目前储备地块规模怎样，未来会通过哪些方式增加土地储备？
  　　范维平：总体来说，公司现有土地贮备相对偏少，未来公司将通过市场购买土地和股改通过后由大股东资产置换注入来增加土地贮备。
 　　《证券日报》：今年4月份以来，深圳楼市在均价不断提高的同时，成交量开始出现环比下降，因此有分析人士担忧未来深圳房产交易市场可能会进入拐点，作为深圳房产公司，您认为公司未来业绩成长会受到此方面因素影响吗？
  　　范维平：公司对房地产市场持谨慎乐观态度。目前，公司的土地资源主要集中在深圳地区，公司对未来几年的发展也做了妥善安排。我们将根据市场变化，捕捉市场机会，抓住发展机遇，同时也将做好市场风险防范工作。
  　　同时，若股改能顺利过关，资产注入、资金支持等大股东承诺到位，将使公司的核心竞争力大幅度提高，我相信宏观经济形势的变化，对公司未来几年的发展不会造成重大影响。
 　　《证券日报》：大股东土地资产注入何时能够启动？
  　　范维平：按大股东股改承诺，不少于5个亿的资产置换将于股改通过后一年内启动，时间要求比较严格。我想本次股改通过后，大股东一定会兑现承诺，资产置换将很快启动。